ماهي أفضل طرق الإستثمار في عقار تركيا؟ (٢)

 

تمهيد:

 قبل البداية بهذا الموضوع  أريد  أن أعطي تمهيداً لا بد منه عن الوضع في تركيا وحالة تجربتي حتى يكون لديك تصور أوضح وفهم أعمق عندما أتحدث بالتفصيل عن طرق الإستثمار:

أولاً

انا هنا اشرح تجربتي أنا وشريكي، تجربتي محدودة بطريقة معينة و بفترة  محدودة  (٣ سنوات تقريباً). قد تكون هناك تجارب أخرى أفضل . بل من المؤكد أن هناك تجارب أفضل .  فلذا أرجو أن تضع هذا في الحسبان ولا تعمم تجربتي .

كتبت هذه المقالات نظراً لأنه وعند وصولنا لتركيا لم نجد من يشير علينا بوضوح ، كان الكثير من المستثمرين لم يكمل التجربة و البعض لا يريد كشف ارقامه  .  لذا خضنا التجربة بأنفسنا ،  كانت بعضها فاشلة وبعضها كانت ناجحة . لذا أحببت أن أشاركها .

ثانياً:

تجربتي كانت خلال سنوات عجاف على تركيا فعندما كان سوق العقار في أفضل حالاته سنة ٢٠١٣  ، انقلب الوضع تماماً في السنوات التي بعده وتدهورت الليرة و تأثر سوق العقار لعدة أسباب اجتمعت في سنوات محدودة :

  • في بداية سنة ٢٠١٤ حصلت مشكلة روسيا مع أوكرانيا والتي تسببت في الحصار الإقتصادي على روسيا  الذي أدى إلى ضرب الإقتصاد الروسي ونزول الروبل مما أدى إلى عزوف الروس  ، والروس يعتبرون عامل رئيسي لاقتصاد تركيا ومن أكبر المستثمرين في العقار التركي.

  • نزلت أسعار النفط في نفس السنة وتأثر الإقتصاد بشكل عام في العالم .

  • تم أيقاف دخول الليبين والسوريين دون تأشيرات في سنة ٢٠١٥ .

  • حصلت أزمة الإنتخابات سنة ٢٠١٥.

  • تدهور اليورو ثم الأسترليني  البريطاني ، و البريطانيين والألمان يعتبرون الأوائل في الشراء في تلك السنوات.

  • حدثت عدة تفجيرات في سنة ٢٠١٥ في المناطق السياحية في اسطنبول  مما أثر بشكل قوي على السياحة والإقتصاد

  • تم إسقاط الطائرة الروسية وتم حظر التعامل التجاري تماماً مع تركيا مما زاد المشكلة وفرغت كثير من المباني من المستأجرين الروس خاصة وسط المدينة .

  • حدث الإنقلاب سنة ٢٠١٦ وهي القاصمة الأخيرة التى  أنهت ثقة كثير من المستثمرين الأجانب وأنخفضت نسبة الشراء من الأجانب إلى  ٢٠٪ مقارنة بـــ  ٢٠١٥

وبالمقابل تم البداية بعشرات المشاريع سنة ٢٠١٤ إعتماداً على طفرة ٢٠١٣ مما سبب وفرة عالية في السوق وضعف في الطلب .

لاحظ هنا نسبة مبيعات العقار مقارنة بالسنة التي قبلها ، ولاحظ هنا سنة ٢٠١٣ المغرية والتي أغرت السوق في ضخ المشاريع دون توقع لما سيحصل في سنتي ٢٠١٤ و مابعدها .

النسبة هنا مبنية على مبيعات السنة التي قبلها وليس متوسط السنوات

 

 

لكن و مع هذا كله وخلال هذه السنوات الصعبة وخلال زيارتي للمشاريع الجيدة  (فقط) لم يكن هناك أي انخفاض في الأسعار أو توقف عن العمل ، كان البيع ضعيفاً وبطيئاً ولم تنزل هذه المشاريع بالأسعار وأعتبر هذا جانب مريح في الإستثمار في عقار تركيا ودليل على سوق قوي ومتين ومستقر  ،

وأعتقد أن السبب وراء هذا هو في عدد الأترك والذين هم المحرك الأساسي لهذا السوق .

 


 

 

 

 

 

 

الإستثمار في شراء وبيع الوحدات السكنية أو الدخول كشريك

 

 

المكان:

المكان أو المنطقة هي أهم عنصر في هذا الإستثمار و الأصعب في التحديد نظراً لأنها تعتمد على العرض والطلب المتقلب لكل منطقة و المعتمد على عدد المشاريع المعروضة وقوة الطلب .

أين تستثمر ؟ هل في وسط المدينة أم في أطرافها؟ هل في المدن أم في الضواحي؟

برأيي كل ماكانت هذه الوحدات داخل المدينة أو وسطها كان الطلب أعلى عليها خاصة من الأتراك لقربها من مناطق العمل والدوائر الحكومية وأقل تأثراً من المشاكل الإقتصادية  . كذلك المدينة أرغب في البيع من الضواحي نظراً لأن من يشتري في الضواحي ( غالباً) يكون اشتراها كترف للخروج في الإجازات ونهاية الأسبوع فإذا حصلت مشكلة اقتصادية في البلد فالطلب سيقل على هذه المناطق . أعرف مجموعة من المستثمرين مشاريعهم في الضواحي لم يستطيعوا بيع مشاريعهم بسبب الأزمة الأقتصادية الأخيرة و كانوا قد اعتمدوا في قرار البناء على سنوات الطلب العالي ٢٠١٣ . كما انهم اعتمدوا على حجم شراء الأجانب قبل٣سنوات .

 


 


 

ماهو مستقبل المنطقة ووضع المشاريع فيها؟

بعض المناطق مكتظة بالمشاريع الجديدة مما يجعل المنافسة فيها عالية بين أصحاب المشاريع وبهذا تنخفض الأسعار كثيراً وقت البيع بسبب كثرة العرض والمنافسة العالية . ضع هذا في الإعتبار، قم بجولة في المنطقة وبإمكانك سؤال البلدية عن المشاريع التي ستقام في المنطقة . 

بإمكانك الإستفادة من الإحصائيات والمعلومات  التي توفرها البلديات والإسكان في إجمالي مبيعات كل منطقة وعدد السكان وعدد التراخيص الممنوحة في المنطقة  . مثلاً هذه الإحصائية المتداولة تعرض مبيعات كل منطقة في اسطنبول . خذ مثلاً مبيعات منطقة اسنيورت ، تعتبر  أعلى منطقة مبيعات في اسطنبول ( نسبة السكان في اسنيورت ٥٪ من عدد سكان اسطنبول ونسبة المبيعات ١٧٪ من إجمالي مبيعات الوحدات في اسطنبول)

 

لكن كذلك نسبة الرخص الممنوحة للمشاريع في هذه المنطقة عالي مما قد يخلق وفرة في المنطقة لاحقاً ، كما أن نسبة كبيرة من الشريحة المستهدفة لهذه المنطقة هم الأجانب والأجانب يتأثرون في اي تغير يطرأ في البلد ( في ٢٠١٦ نزلت نسبة شراء الأجانب ٢٠٪ تقريباً مقارنة بسنة ٢٠١٥ بسبب الأحداث)

لاحظ في هذا المخطط أدناه  نسبة التراخيص الممنوحة والمبيعات ونسبة السكان في كل منطقة:

الأزرق نسبة الساكنين في المنطقة بناء على عدد سكان اسطنبول   /   الأحمر هو نسبة المبيعات للوحدات مقارنة بمبيعات وحدات اسطنبول    /  الأخضر  هو عدد الرخص الممنوحة  ( لكن المشاريع ستٌنفذ خلال السنوات التي بعدها)

 

 

 

 

 

لا أريد إثقال الموضوع بهذه الإحصائيات وسوف افرد لها موضوع منفصل . بعضها من دراسات قمنا بها .

بإمكانك الإستفادة من هذا الموقع بمعرفة متوسط سعر المنطقة الحالي . إضافة إلى نسبة الإرتفاع والإنخفاض في القيمة خلال فترة تحددها :

https://www.hurriyetemlak.com/Emlak-Endeksi/Detayli-Analiz

 

سوف أضع بإذن الله الأسعار التي تم البيع بها للأتراك  لأكثر من ٣٠٠٠ مشروع قائم او تحت الإنشاء من بداية المشروع إلى شهر ٣ لسنة ٢٠١٧ . هذه المعلومات سوف تعطيك تصور عن المشروع والزيادة فيه وللحصول على السعر المناسب سواء للشراء أو الإستثمار.

 

 

هل تستثمر بوحدات داخل مشاريع أم فلل ووحدات خارجية؟

برأيي داخل المشاريع أفضل وخاصة المشاريع الكبرى نظراً لإن صاحب المشروع يدفع الملايين للتسويق للمشروع في الحملات الإعلانية و إطلاق المشروع في الإعلام والتسويق الخارجي وهذا يعود على وحداتك دون أن تتكلف بشيء .

كذلك المشترين الأتراك والأجانب متوجهين للمشاريع السكنية أكثر من الوحدات المنفصلة .

 

ضع هذه المواصفات للمشروع بالإعتبار:

المشروع الجيد هو  عصب العملية بالكامل .

  • قوة وسمعة المطور والمقاول وتاريخهما في الإنشاءات

  • مكان المشروع وقرب المواصلات العامة له مثل المترو والطرق الرئيسية.

  •  قرب الخدمات الرئيسية مثل المدارس والمستشفيات والمراكز التجارية.

  • إهتمام الأتراك بالمنطقة ونسبتهم فيها مقابل عدد المشاريع الجديدة المتوفرة في المنطقة.

إنتبه من المشروع الذي يتجه بقوة للخليجيين والذي تجده في كل مكتب تسويق . ابحث عن المشاريع التي لا تهتم بالأجانب كثيراً . بعض المشاريع لا تعطي أي عمولات لمكاتب التسويق نظراً لمميزات هذا المشروع وثقتهم بسهولة بيعه.

 

الحصول على سعر أفضل

  إذا استثمارك محدود بشقة واحدة فبإمكانك الطلب من البائع عقود المشترين السابقين من الأتراك . إطلب مجموعة من العقود وراجع الأسعار .

 

إذا كنت تفاوض في مجموعة وحدات سكنية فقيّمها أولاً عند أحد شركات التقييم المعروفة – ضروري جداً  – لن يكلفك كثيراً وسيمنحك قوة في التفاوض مع المالك بسبب وجود مستند محايد وخبير بيدك . إضافة إلى أن هذا التقييم سيعطيك معلومات إضافية تمنحك نظرة عميقة من عدة نواحي لم تأخذها في الحسبان مثل توقعات البيع ومستقبل المنطقة .. الخ

 

كذلك قم بزيارة المشاريع المنافسة في المنطقة – إن وجد- سيخبرونك قدر الإمكان بعيوب هذا المشروع المنافس لهم  .

توقيت الشراء والتفاوض:

قبل البداية بإطلاق المشروع يكون صاحب المشروع في الغالب مهما كان حجمه محتاجاً للسيولة . لا يستطيع البيع الرسمي نظراً لإنه لم يقم بالإنشاءات الأساسية المشترطة من البلدية. لديه رخصة الإنشاء  لكن ليس لديه رخصة البيع  . هو فقط يريد من يدعمه بهذه المرحلة للبداية بالمشروع . في هذا الوقت يقبل بأكثر شروطك – انا افترض هنا ان قيمة استثمارك لاتقل عن ٤٪ إلى ٥٪ من قيمة المشروع – و هنا خيارين:

 

 

الأول : الدخول كشريك 

 بحيث تتفاوض مع المالك أن تكون شريكاً وليس مشترياً لوحدات سكنية ، هذه هي الأكثر ربحية وأفضل طرق الإستثمار خاصة إذا كان المشروع بحجم صغير فتستطيع أن تدخل كشريك مؤسس وبإمكانك أن تقوم بعمل محفظة مالية مع الأصدقاء وستعود عليكم بربح عالي بإذن الله  ، كيف؟

جميع المشاريع هنا تقوم بالبيع على الخارطة ، فصاحب المشروع يستثمر برأس مال منخفض يتفاوت بما بين ٥٪ و ٢٠٪ من تكاليف المشروع بالكامل ،  فإذا كان ربحه في كامل المشروع ٣٠٪ فهذا يعني ان ارباحه من رأس المال تصل إلى ٢٠٠٪  – حسب نوعية المشروع – وهناك عدة طرق هذه أشهرها:

الطريقة الأولى:  يقوم المطور بشراء أرض أو بالإتفاق مع صاحب الأرض في استثمارها وبعد استخراج الرخصة وبناء الحد الأدنى من المشروع – يعتمد على منطقة البلدية – يقوم بأنشاء قسم المبيعات ويبدأ بالبيع مما يجعله يعتمد على إكمال بناء المشروع عن طريق دفعات المشترين .

الطريقة الثانية : أن تطرح البلدية أو مؤسسة الإسكان أرض للمناقصة وتكون شريكة معك ولا يلزم في هذه الحالة إلا ضمان بنكي وبعض التكاليف الأخرى و بما أن رأس المال سيكون منخفض جداً فالأرباح عالية جداً ولكن يجب أن يكون المطور لديه خبرة وتاريخ جيد . ميزة هذه الطريقة أن هذه المؤسسات الحكومية تعطي قوة للمشروع بسبب ضمانها للمشتري النهائي للمشروع إكمال المشروع ، ولكنها كأي مناقصة قد تكون فيها مخاطرة في حال عدم دقة الدراسة التي اعتمدت عليها في وضع سعر المناقصة .

ملاحظة : في هذه الحالة يتوجب أن تدخل مع مطور موثوق وخبير وأن لا تدفع بالكامل هذه الضمانات وإنما تشترط دخوله معك فيها حتى لا يكون هناك أي تساهل في الإنجاز.

 

الثاني : شراء أمتار أو وحدات:

وهنا عدة نقاط رئيسية للتفاوض :

  • خذ أفضل الأماكن ، حددها بوضوح في العقد . مثلاً الشقق العلوية والمطلة على الغابة أو البحر وليست المطلة على داخل المشروع ( طبعاً إذاكانت الإطلالات جميلة)

  • قلل من الدفعات الأولى قدر الإمكان ، وباعد بينهم إلى نهاية المشروع قدر ماتستطيع ، حتى تربح من رأس المال . كيف ؟ افترض انك اشتريت شقق عدد ٢٠ شقة قيمتها ٥ مليون ريال ودفعت دفعة أولى ٢٠٪ ، أي مليون ريال ، افترض أنك سوقتها خلال الست شهور الأولى بربحية ١٠٪ فقط هذا يعني انك ربحت ٥٠٪ من رأس المال ولم تضطر لدفع ال ٤ مليون المتبقية من مالك

  • ضع غرامات على التأخر في البداية بالمشروع وفي تسليم المشروع . هذا من حقك فزنت تستثمر بمال بناء على مدة محددة .  أحياناً الغرامة تكون تقليل تكلفة المتر المباع عليك لكنها ستصنع لك فرقاً . قلما يسير المشروع بالتوقيت الموضوع له.

  •   خذ ضمانات . ضمان بنكي أو شيكات حتى في حالة لم يلتزم بالعقد ، تكون ضمنت رأس مالك.

  • اشترط في العقد انك حصلت على أقل سعر مقارنة بالمشترين السابقين وجميع المشترين المشاركين في بداية المشروع.

  • اشترط ان يبيع لك مباشرة ويستخدم شركته واسمه في تحصيل الدفعات (في حال أردت البيع) . العميل لا يفضل سكند هاند ، وانت كذلك قد لا تستطيع استلام الدفعات وعمل العقود في حال البيع  ..

 إذا كنت ستشتري عدد أمتار قليل لا يوثر  ففي الغالب لا تستطيع إجباره ببعض الشروط مثل الضمان البنكي أو  غرامات التأخير  لكن إهتم بتنفيذ بقية النقاط الأخرى.

 

العملة المستخدمة :

ذكرتها  في المقال السابق هنا  وذكرت انها مؤثر كبير جداً على نسبة الأرباح . أرجو قراءتها بالضغط هنا  . لا تغفلها .

 لكن أرجو أن لا يفهم منها أني مؤيد للشراء بالليرة . فقد يكون العكس ،  هذه تحتاج خبير مالي والتنبؤ بما سيحدث لليرة نزولاً او ارتفاعاً صعب جداً .

مجرد أن تفهمها يكفي لأخذها بالإعتبار .

 

الضرائب:

في القانون يجب ان تدفع ٢٠٪ من الربح الذي حصلت عليه من بيعك . لذلك اتفاقك مع صاحب المشروع  على القيمة الرسمية للشراء واتفاقك مع المشتري لهما دور كبير في تقليل الضريبة.

هناك كذلك طرق أخرى تعفيك تماماً من الضرائب مثل استخدام صندوق الأجانب المعفي من الضرائب او إخراج سجل تجاري والشراء عن طريقه.

(سوف افرد لها مقالة لاحقاً بإذن الله)

 

الإستعانة بمحامي:

استعن بمحامي خبير وموثوق واشترط وجود عقود سابقة لديه لنفس حالتك حتى تستفيد من عقود الأخرين وتعرف أكثر عن خلفية المحامي . لن يكلفك أكثر من الف ليرة .

التسويق

هنا المحك الأساسي . باختصار اذا لا تستطيع التسويق لهذه الوحدات بشكل قوي فقد لا تحصل على مردود جيد.

 اعتبر هذا النموذج مناسب لمن لديه مكتب تسويق للأجانب او شراكة مع مكتب تسويق متمكن حتى يستطيع الربح العالي من رأس المال ويقوم بتدوير رأس المال أكثر من مرة . لماذا؟

يقوم صاحب المشروع عند الحصول على رخصة البيع بخفض السعر وإعطاء تسهيلات قوية لا تستطيع منافسته فيها نظراً لإن تكلفته أقل منك بكثير . كما لن يرضى ببيع وحداتك السكنية قبل أن ينتهي من وحداته  ولن تستفيد لو رضي لأنه يعطي خصومات عالية وعروض قوية للبيع بشكل كبير لتسديد جميع إلتزاماته ويستمر بخفض السعر للحصول على كاش أكبر والبداية بمشاريع أخرى  . لديك فرصة فقط للبيع في الخارج وهذا يحتاج منك مكتب محترف مشارك لك في العملية او مكتب تملكه انت محترف للتسويق .

 

ما أقصده هنا هو ان تدوير رأس المال سيكون بطيء في حال عدم القدرة على البيع السريع فإذا كان المشروع جيداً وكان ربحك من ٣٠ ٪إلى ٤٠٪  بعد إنتهاء المشروع والذي في الغالب يكون بعد سنتين فهذا يعني انك فعلياً ربحت في السنة ١٥٪ إلى ٢٠٪ 

 

 أسأل الله لي ولك التوفيق

 


 

سوف أتحدث في المقالة القادمة عن :

٢- الإستثمار للحصول على عوائد سنوية( الجزء الثاني) 

٣- الإستثمار في شراء وبيع الأراضي ( الجزء الثالث)

٤- الاستثمار في المنازل الآيلة للسقوط ( الجزء الرابع)

 

بإمكانك متابعة حسابي في تويتر لمعلومات أكثر حول الاستثمار وشراء العقارات 

  https://twitter.com/iOlayan

 

 

(18) تعليق


  • عبدالرحمن

    جزاك الله خير ، بالرغم من أني غير مهتم بالعقار (حاليا ) إلا أن المقالة كانت واضحة و مرتبة و حجم العلومات مناسب جدا للقراءة ، وفقك الله ويسر لك أمرك


  • شكراً أخي عبدالعزيز ، انا تملكت شقة للاستعمال الشخصي وأجد أن مقالتك اليوم وافية وتلبي المعلومات التي يحتاجها من يريد الاستثمار في العقار التركي ، ومع انها ركزت على مدينة اسطمبول إلا انها تمثل البيئة التنظيمية والاستثمارية في تركيا . جزاك الله خيراً ونفع بك .


  • خالد الشمرى

    شكرا جزيلا اخوى عبدالعزيز . مقالات وخبرات كنت ابحث عنها . وفقك الله


  • مقال قيم. شكرا لهذه المعلومات


  • شرح مبسط واسلوب جميل .. ربنا يوفقك


  • رائد العلي

    رائع و فريد من نوعه

    متى سيتم نشر المقالات القادمة؟


  • جزاك الله خير شرح مبسط , ارجو الدعم بانفوجرافيك


  • احسنت عزيزي …

    موضوع مهم ومعلومات في غاية الأهمية .


  • Abou zenki

    السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
    وفقك الله الأخ عبد العزيز
    سؤالي هو: بالنسبة للاجنبي هل الأفضل ان يستثمر في شقة او شقتين او في محل تجاري
    وماهي من خلال تجربتك أحسن الاستثمار وفِي اَي مدينة
    سكر الله لك


  • هشام

    بارك الله بك على هذه المعلومات القيمة


  • شكراً لك اخ عبدالعزيز . انا متابع لك وسبق ان قرأت مقالتك (( قبل أن تشتري عقاراً في تركيا )) قبل مدة طويلة و رجعت الان لمعاودة قراءتها و وجدت هذه المقالة الجديدة الثرية .و ننتظر بفارغ الصبر الآجزاء الثلاثة المقبلة خصوصاِ الجزء المتعلق بالمنازل الآيلة للسقوط .


  • ابوزيد

    السلام عليكم صراحة كفيت ووفيت في كافة المواضيع
    انوي الاستقرار مع الاهل في تركيا ومحاولة الحصول على الجنسية التركية (هل عندك معلومات او نصيحة )
    وهل تنصح بالايجار ام الشراء


    • عبدالعزيز العليان

      وعليكم السلام . انصح بالايجار مبدئياً كما ذكرت بالمقالة . للحصول على الجنسية يلزم شراء عقار ب ٢٥٠ الف دولار وعدم بيعه لمدة ٣ سنوات


  • أشكرك على مجهودك وجزاك الله خيرا


  • بارك الله جهودك وما تقوم به من جمع للمعلومات جعلها الله في ميزان حسناتك .
    الحقيقة أني اود الاستثمار بغرض الحصول على الجنسية وافكر بشراء ارض في منطقة صناعية
    وأريد رأيك في ذلك فيما هو الافضل عقار او ارض.


    • عبدالعزيز العليان

      ‏النظام الجديد والذي تم إقراره قبل شهر فإن الحكومة تطلب فقط 250,000 دولار شراء عقار لتحصل على الجنسية . انا لا استطيع انصحك لان كل شخص له ظروفه الخاص . لكن لو كنت ‏أريد أن أحصل على الجنسية سأشتري ارض حتى لا اكون ملزم بدفع ضرائب وخدمات وغيره



اضف تعليق

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول المطلوبة تتميز بـ *


يمكنك استخدام HTML وسوم واكواد : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

كود التحقق *